Diagnostic plomb dans le bâti ancien du quartier Saint-Michel à Bordeaux

Mis à jour le 2 novembre 2026 · Lecture 6 min · Vente

Si vous vendez ou louez une maison ou un appartement ancien dans le quartier Saint-Michel à Bordeaux, vous êtes presque certainement concerné par le diagnostic plomb (CREP). Pourquoi ? Parce que l'essentiel du bâti de ce quartier emblématique a été construit avant 1949 — la date qui déclenche l'obligation légale. Voici ce qu'il faut savoir avant le compromis, comment se déroule un CREP dans un logement ancien, et les pièges à éviter avec le bâti bordelais ancien.

Pourquoi le bâti ancien de Saint-Michel est concerné

Le diagnostic plomb (officiellement le CREP, constat de risque d'exposition au plomb) est obligatoire pour tout logement construit avant le 1er janvier 1949. Avant cette date, les peintures à base de céruse (carbonate de plomb) étaient massivement utilisées pour leur opacité et leur résistance à l'humidité. Aujourd'hui, ces vieilles couches de peinture sont régulièrement recouvertes par des peintures plus récentes — mais le plomb est toujours là, dessous.

Or, le quartier Saint-Michel, ancien faubourg bâti en partie sur un parcellaire d'origine médiévale, concentre des maisons et des immeubles anciens, dont de nombreux immeubles du XIXᵉ siècle. Les échoppes, nombreuses dans les quartiers de Nansouty, Saint-Augustin ou Caudéran, y sont rares. La rue Permentade, la rue des Faures, la rue de la Fusterie, le cours de la Marne, la rue Camille Sauvageau : le bâti d'avant 1949 de ces voies est concerné. Pour le savoir avec certitude, demandez à votre notaire ou consultez l'acte de propriété. La date de permis de construire ou la date de construction y est généralement indiquée.

Ce que le diagnostiqueur cherche concrètement

Lors d'un CREP, le diagnostiqueur certifié utilise un analyseur portable à fluorescence X (XRF) qui mesure la concentration en plomb dans chaque couche de peinture, sans abîmer la surface. Concrètement, dans une maison ou un immeuble ancien de Saint-Michel, il va analyser :

• Tous les murs intérieurs (chambres, salon, couloir, cuisine, salle de bain)
• Toutes les menuiseries (portes intérieures, embrasures, plinthes, portes de placards)
• Les fenêtres et leurs huisseries (généralement très anciennes dans les logements non rénovés)
• Les plafonds, en particulier les corniches et moulures
• Les radiateurs en fonte (les plus anciens sont souvent recouverts de peinture au plomb)

Chaque point de mesure est noté. Un point est positif si la concentration est supérieure ou égale à 1 mg/cm², seuil fixé par l'arrêté du 19 août 2011.

Que se passe-t-il si le diagnostic est positif ?

Trouver du plomb dans une maison ou un immeuble ancien de Saint-Michel n'est pas une surprise. Voici ce que cela implique pour le vendeur ou le bailleur :

• Information obligatoire de l'acquéreur ou du locataire dans le DDT (dossier de diagnostic technique).
• Travaux obligatoires si les peintures sont dégradées (écaillage, cloquage). Si elles sont en bon état, aucune obligation. Le risque sanitaire vient de l'ingestion de fragments par les jeunes enfants ou de la mise à nu des couches anciennes lors de travaux.
• Les travaux obligatoires doivent supprimer le risque d'exposition au plomb, à la vente comme à la location (article L. 1334-9 du Code de la santé publique).
• Validité du CREP positif : 1 an pour la vente, 6 ans pour la location. Si négatif : validité illimitée.

Pour un logement en bon état d'entretien intérieur, le rapport positif ne bloque pas la vente. Il informe.

Combien coûte un CREP à Saint-Michel ?

Le tarif dépend de la surface et du nombre de pièces. Pour un logement classique de Saint-Michel (T2 à T4, surface 50 à 90 m²), comptez entre 99 et 117 € TTC pour le CREP seul. Si vous le commandez en pack avec les autres diagnostics obligatoires (DPE, ERP, termites, amiante…), le pack revient moins cher que les diagnostics commandés à l'unité.

Pour la vente d'un logement d'avant 1949, le pack complet inclut généralement : DPE, plomb (CREP), amiante, termites, ERP et mesurage Carrez si copropriété. S'y ajoutent l'électricité et le gaz si les installations ont plus de 15 ans. Voir tous les diagnostics ou la page dédiée au plomb.

Combien de temps dure l'intervention ?

Pour un T3 standard, le CREP seul prend environ 1 h à 1 h 30. Si vous le regroupez avec les autres diagnostics, comptez 2 h à 2 h 30 au total pour un bien de 70 m². Le rapport PDF complet vous est envoyé par mail sous 24 h (jours ouvrés).

L'intervention nécessite l'accès à toutes les pièces, y compris les caves, les combles et les extérieurs (cour ou jardin). Pensez à dégager les murs (déplacer les meubles d'au moins 30 cm) pour que le diagnostiqueur puisse poser son analyseur correctement.

Spécificités à connaître pour le bâti Saint-Michel

Certaines caractéristiques du bâti du quartier méritent une attention particulière :

• Extérieurs : le CREP porte aussi sur les revêtements extérieurs privatifs du logement (volets, portail, grille, balcon), côté rue comme côté cour ou jardin.
• Rénovations récentes : même si le logement a été rénové, le plomb des couches anciennes peut rester dessous. Le CREP reste obligatoire : il dépend de la date de construction.
• Combles aménagés : les lambris peints sont un point de vigilance.
• Volets en bois : les persiennes peintes font partie des revêtements contrôlés, y compris côté extérieur.

À ne pas confondre avec d'autres diagnostics du bâti ancien

Le diagnostic plomb est obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. À ne pas confondre avec :

• Amiante : obligatoire pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 (champ donc beaucoup plus large). Les logements de Saint-Michel construits avant 1949 sont concernés par les deux à la fois.
• Diagnostic électricité : obligatoire si l'installation a plus de 15 ans, quel que soit l'âge du bâti.

Pour un panorama complet du bâti ancien bordelais, voir notre article sur les diagnostics obligatoires des échoppes bordelaises.

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