Diagnostics obligatoires pour vendre en 2026 : liste, ordre et validités en Gironde

Mis à jour le 15 août 2026 · Vente

Vous vendez votre maison ou votre appartement en Gironde en 2026 ? Avant de signer, vous devez fournir un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) complet à l'acquéreur. Cette page réunit tout ce qu'un vendeur girondin doit savoir : la liste exacte selon votre bien, dans quel ordre faire les diagnostics, combien de temps ils restent valables, et les spécificités locales — termites sur tout le département, échoppes d'avant 1949, zones inondables de l'agglomération.

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT)

Le DDT regroupe l'ensemble des diagnostics obligatoires. Il doit être annexé à la promesse de vente (compromis) puis à l'acte authentique. C'est au vendeur de financer et faire réaliser ces diagnostics par un professionnel certifié par un organisme accrédité.

Le DDT protège d'abord le vendeur : les points couverts par un diagnostic en règle ne peuvent plus lui être reprochés au titre des vices cachés. À l'inverse, en cas d'absence d'un diagnostic obligatoire, l'acquéreur peut demander l'annulation de la vente ou une diminution du prix. Un diagnostic périmé équivaut à un diagnostic absent.

Tableau des diagnostics obligatoires pour vendre

S'ajoutent au dossier de vente : le carnet d'information du logement (CIL) pour les logements dont le permis ou des travaux de rénovation énergétique datent du 1ᵉʳ janvier 2023 ou après, et l'information sur la présence d'un risque de mérule lorsque le bien est dans une zone délimitée par arrêté.

⚠️ Le DPE et l'audit énergétique sont deux documents distincts. Good Diag Immo réalise votre DPE ; l'audit énergétique relève d'une prestation séparée.

Les 9 diagnostics, un par un

1. DPE — toujours obligatoire

Le Diagnostic de Performance Énergétique est obligatoire pour toute vente. Validité 10 ans. Il doit figurer sur l'annonce immobilière (étiquette A à G). Depuis juillet 2021, le DPE est opposable juridiquement. Les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables : ils sont à refaire.

2. Termites — obligatoire partout en Gironde

Le diagnostic termites est obligatoire dans les zones couvertes par un arrêté préfectoral. Tout le département de la Gironde est concerné. Validité 6 mois — la plus courte du dossier. Détail dans le chapitre dédié plus bas.

3. Amiante — si construit avant juillet 1997

Le diagnostic amiante est obligatoire pour tout bien dont le permis de construire est antérieur au 1ᵉʳ juillet 1997. Validité illimitée si négatif (pour un diagnostic réalisé à partir du 01/04/2013).

4. Plomb (CREP) — si construit avant 1949

Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb concerne les biens construits avant le 1ᵉʳ janvier 1949. Sur le marché girondin, cela vise une grande partie du bâti ancien : échoppes bordelaises, immeubles du centre, maisons de bourg. Validité illimitée si négatif, 1 an si positif. Voir notre guide des diagnostics en échoppe bordelaise.

5. Électricité — si installation de plus de 15 ans

Le diagnostic électricité est obligatoire si l'installation a plus de 15 ans. Validité 3 ans en vente.

6. Gaz — si installation de plus de 15 ans

Le diagnostic gaz suit la même logique que l'électricité : obligatoire si l'installation a plus de 15 ans. Validité 3 ans en vente.

7. Loi Carrez — en copropriété

Le mesurage Loi Carrez s'applique à la vente d'un lot en copropriété. Il concerne donc les appartements, mais aussi les maisons en lotissement organisé en copropriété, ce qui existe en périphérie bordelaise.

8. Assainissement collectif — la séparation des réseaux

Quand le bien est raccordé au tout-à-l'égout, le contrôle porte sur la conformité du branchement. Le point vérifié est simple : les eaux pluviales doivent être séparées du réseau d'eaux usées. Un branchement où les deux se rejoignent est non conforme. Ce contrôle relève du règlement d'assainissement de la collectivité : il n'est pas demandé partout ni dans les mêmes termes. Renseignez-vous auprès de votre commune pour savoir s'il vous sera demandé à la vente. Good Diag Immo le réalise en option : précisez-le dans votre demande de devis, il s'ajoute au pack.

9. ERP — toujours obligatoire

L'État des Risques et Pollutions liste les risques naturels et industriels de la commune. En Gironde, c'est rarement une formalité vide : le PPRI de l'agglomération bordelaise couvre les rives de la Garonne, le retrait-gonflement des argiles touche une grande partie du département, et le radon concerne plusieurs secteurs. Validité 6 mois, à refaire à chaque transaction. Voir aussi notre guide des zones inondables à Bordeaux.

Les diagnostics spécifiques aux appartements

Pour un appartement, certains documents supplémentaires s'ajoutent :

• Loi Carrez : mesurage de la surface privative défini à l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967. Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée dans l'acte, l'acquéreur peut exiger une réduction de prix proportionnelle. Il dispose pour cela d'un an après la vente (art. 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
• Amiante parties communes (DTA) : c'est le syndic qui le fournit, pas le vendeur.
• Pré-état daté : document financier du syndic, pas un diagnostic à proprement parler mais souvent confondu.

Pour un appartement bordelais, voir aussi notre page dédiée Vendre un T2 à Bordeaux : prix des diagnostics.

Cas particulier de la Gironde : zone termites

Toute la Gironde est classée zone de surveillance et de lutte contre les termites depuis l'arrêté préfectoral du 12 février 2001. Le diagnostic termites est donc obligatoire pour toute vente à Bordeaux, Mérignac, Pessac, Talence, Bègles, comme à Libourne, Langon, sur le Bassin d'Arcachon ou dans le Médoc — l'ensemble du département est couvert, sans exception de commune. Sans lui, la vente ne peut aboutir chez le notaire.

À noter : le diagnostic termites a une validité très courte (6 mois) et ne concerne que la vente, pas la location. Si la commercialisation dure, il faudra le refaire avant la signature définitive. Voir notre dossier termites en Gironde.

Dans quel ordre les faire — le calendrier d'une vente en Gironde

Savoir quels diagnostics sont obligatoires ne suffit pas. La deuxième question que se posent les vendeurs, c'est quand les faire, pour ne pas payer deux fois.

Étape 1 — Avant l'annonce : le DPE est bloquant

Depuis 2011, aucune annonce de vente ne peut être publiée sans étiquette énergie. Les portails l'exigent à la saisie. Le DPE est donc le seul diagnostic réellement « bloquant » en début de parcours, et le premier à faire réaliser.

Étape 2 — À la signature du mandat : le pack complet en une visite

Plutôt que d'étaler les diagnostics, faites réaliser tout le dossier en une seule intervention : DPE, termites (toute la Gironde est concernée), ERP, et selon l'âge du bien amiante, plomb, électricité, gaz. Deux raisons :

• Un seul déplacement, donc un coût mutualisé plutôt que plusieurs interventions facturées séparément (voir les tarifs packs 2026).
• Un dossier complet dès les premières visites : le DDT est disponible quand un acquéreur le demande, sans délai supplémentaire.

Étape 3 — Au compromis : le DDT annexé

Le Dossier de Diagnostic Technique complet est annexé au compromis, puis à l'acte authentique. C'est à ce moment que son caractère complet est vérifié.

Étape 4 — Entre compromis et acte : surveiller les validités

Il s'écoule en général 3 mois entre compromis et acte authentique. Deux diagnostics ont une validité de 6 mois seulement : l'ERP et le termites. Si l'un des deux expire avant la signature, le notaire en exigera un à jour. Anticipez le renouvellement dès que la date d'acte est connue. Le détail de toutes les durées est dans notre tableau des validités.

C'est pour cette raison qu'il ne sert à rien de s'y prendre des mois à l'avance : termites et ERP seraient à refaire. Le bon moment, c'est juste avant la mise en vente.

Qui paye et que dit la loi en cas d'oubli ?

Le vendeur paye tous les diagnostics obligatoires. Ils doivent être fournis au plus tard à l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente).

Si un diagnostic obligatoire manque, le vendeur perd la protection que lui apporte le DDT : il ne peut plus s'exonérer de la garantie des vices cachés sur le point concerné. Pour l'état des risques, l'acquéreur peut demander l'annulation de la vente ou une diminution du prix. En pratique, le notaire ne signe pas sans dossier complet.

Ce qui change en 2026

• Audit énergétique : obligatoire depuis le 1ᵉʳ avril 2023 pour vendre toute maison individuelle (ou immeuble en monopropriété) classée F ou G, étendu aux logements classés E depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. L'obligation s'étendra aux logements classés D au 1ᵉʳ janvier 2034 (art. L126-28-1 CCH). À ne pas confondre avec le calendrier d'interdiction de location (G en 2025, F en 2028, E en 2034) (loi Climat et Résilience n° 2021-1104 ; décret n° 2022-780).
• Nouvelle méthode DPE : favorable aux logements chauffés à l'électricité, certains reclassements possibles.
• DPE d'avant juillet 2021 : plus valables, à refaire impérativement.

Les 4 erreurs les plus fréquentes

• Diagnostics périmés au jour de la signature : surveillez surtout termites (6 mois) et ERP (6 mois).
• S'y prendre trop tôt : commander le pack plusieurs mois avant la mise en vente conduit à refaire les deux diagnostics à validité courte.
• DPE réalisé par un non-certifié ou non-assuré : en cas de contestation, aucun recours possible. Voir comment choisir un diagnostiqueur certifié.
• Oublier l'ERP : petit document souvent oublié, pourtant obligatoire pour chaque vente. Inondation, argile, radon, sismicité… tous les risques de la commune doivent être déclarés.

Combien ça coûte ?

Le coût d'un pack complet dépend de la surface, de l'ancienneté du bien et des diagnostics nécessaires. Pour connaître le tarif exact pour votre bien : faites votre devis gratuit en ligne →