Diagnostics immobiliers obligatoires pour louer en 2026

Mis à jour le 2 novembre 2026 · Location

Vous mettez un bien en location en 2026 ? Le bailleur doit fournir un dossier de diagnostics au locataire, annexé au bail. Les obligations sont différentes — et allégées — par rapport à la vente, mais les conséquences d'un manquement peuvent être lourdes : recours du locataire, dommages et intérêts, voire résolution du bail en l'absence d'état des risques.

Le dossier de diagnostic technique (DDT) locatif

Pour louer, le bailleur doit remettre au locataire un dossier de diagnostics annexé au contrat de bail, au moment de la signature. Ce dossier est différent de celui exigé pour la vente. En cas d'absence d'un document obligatoire, le locataire peut engager la responsabilité du bailleur et obtenir des dommages et intérêts.

Tableau des diagnostics obligatoires pour louer

Différences entre location et vente

Par rapport à la vente, la location n'exige pas :

• Le diagnostic termites (pourtant obligatoire en vente dans toute la Gironde)
• Le diagnostic amiante « vente », mais attention : pour un immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, des obligations subsistent. Le bailleur doit tenir à disposition du locataire le DAPP (dossier amiante – parties privatives) et permettre la consultation du DTA (dossier technique amiante) des parties communes, détenu par le syndic.
• Le mesurage Carrez, remplacé par le mesurage de la surface habitable (loi Boutin), aux règles de calcul différentes
• L'audit énergétique, réservé à la vente
• Le diagnostic assainissement non collectif

En revanche, les durées de validité sont souvent plus longues en location : 6 ans pour l'électricité et le gaz au lieu de 3 ans en vente. Le bailleur peut ainsi réutiliser certains diagnostics (DPE, électricité, gaz) pour plusieurs baux successifs, tant qu'ils sont valables.

Loi Carrez et loi Boutin : ne pas confondre

Deux mesurages très proches mais aux règles différentes :

• Loi Carrez (vente) : surface privative, tout ce qui est clos et couvert avec une hauteur sous plafond ≥ 1,80 m. Caves, garages et emplacements de stationnement exclus, ainsi que les lots de moins de 8 m².
• Loi Boutin (location vide, ou meublée en résidence principale) : surface habitable uniquement. Exclut caves, garages, balcons, combles non aménagés, et tout ce qui n'a pas vocation à être habité.

Pour un même appartement, la surface Boutin est quasi toujours inférieure à la surface Carrez.

Passoires thermiques : attention au DPE

Si votre bien est classé G, il ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025. Le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026 (arrêté du 13 août 2025) et passera à 1,7 le 1er janvier 2027 (arrêté du 19 août 2026). Votre DPE reste valable jusqu'à sa date de fin de validité, sans aucune démarche. L'attestation de nouvelle étiquette de l'ADEME, facultative, gratuite et sans visite (version 1,7 téléchargeable à partir du 1er janvier 2027), indique l'étiquette recalculée, qui peut être meilleure pour certains logements chauffés à l'électricité ; l'étiquette climat ne change pas. D'ici là, un DPE réalisé avant le 1er janvier 2026 peut déjà être mis à jour gratuitement avec le coefficient 1,9, sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Le calendrier des interdictions est fixé par la loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021.

Les pièges spécifiques aux bailleurs en Gironde

• Oublier l'ERP à la relocation : il ne dure que 6 mois. Entre deux baux, il faut souvent le refaire.
• Oublier le DAPP en copropriété ancienne : pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le bailleur doit tenir le DAPP à disposition du locataire. C'est le cas même si le repérage amiante « vente » n'est pas exigé.
• Ignorer le risque d'inondation : de nombreuses communes de la métropole (Bordeaux, Bègles, Villenave-d'Ornon, Bruges, Lormont) comptent des secteurs inondables. Si le bien est situé dans une zone couverte par un plan de prévention du risque inondation (PPRI), l'état des risques le mentionne au locataire.
• Depuis 2025, louer un logement classé G expose le bailleur à une action du locataire. Celui-ci peut demander une réduction de loyer ou l'exécution forcée de travaux de mise en décence (art. 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

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